SCPI (société civile de placement immobilier)
En marge de l’investissement immobilier traditionnel, le cabinet BJ FINANCE sélectionne pour sa clientèle un certain nombre de SCPI, qui constituent une forme alternative de placement dans l’immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une société qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif dans le but de générer des revenus à ses associés. Les capitaux collectés auprès des investisseurs sont affectés à l’acquisition d’immeubles, à usage commercial ou d’habitation, destinés à la location. La SCPI perçoit donc des loyers et assure l’entretien et les travaux de son parc immobilier. Il s’agit d’une forme de gestion collective immobilière pour compte de tiers.
Les parts de SCPI font partie de la catégorie des instruments financiers. La SCPI peut être gérée par une société de gestion de SCPI, ou par une société de gestion de portefeuille habilitée à gérer des OPCI (organismes de placement collectif immobilier). Dans tous les cas, ces différentes sociétés de gestion doivent nécessairement être agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), ce qui peut être vérifié à tout moment sur le site internet de l’AMF.
Il existe trois types de SCPI :
les SCPI dites « de rendement », possédant des immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.), qui génèrent des revenus souvent bien supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation et ont pour principal objectif la distribution des revenus. Elles représentent la majorité des SCPI existantes ; les SCPI dites « fiscales », détenant un patrimoine à usage d’habitation. Ces actifs génèrent des revenus plus faibles mais bénéficient de dispositifs fiscaux permettant aux investisseurs de réaliser des économies d’impôt, à condition de conserver impérativement leurs parts pendant une durée minimale (correspondante aux obligations du dispositif fiscal concerné, soit dans la pratique, une durée généralement comprise entre 12 et 15 ans pour les SCPI Scellier par exemple) ; les SCPI « de plus-value », orientées vers des biens ayant un fort potentiel de revalorisation permettant de dégager de fortes plus-values au moment de la revente. Cette revalorisation est obtenue sur le long terme. Généralement, elles offrent peu de rendement mais un attrait fiscal très intéressant.A qui s’adresse l’investissement en SCPI ?
La SCPI permet de réaliser un placement immobilier clés en main, sans aucune contrainte de gestion. Elle représente ainsi une alternative à l’investissement direct et représente une solution d’épargne adaptée aux différents profils et objectifs des épargnants.
Les parts de SCPI constituent des supports de placement à long terme, la durée de détention conseillée étant généralement au minimum de 10 à 15 ans. Il convient pour les investisseurs de s’y intéresser dans une optique de diversification du patrimoine. Il s’agit d’un placement par nature immobilier, donc peu liquide. Les conditions de revente (délais, prix) sont corrélées à l’évolution du marché de l’immobilier. Dépendant des lois de l’offre et de la demande, ce marché connaît de longs cycles de hausse et de baisse. Il est donc important de savoir que la revente des parts de SCPI peut parfois s’avérer difficile, notamment dans un contexte de crise immobilière. Enfin, comme dans tout investissement, il convient de se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCPI est donc notamment destinée aux investisseurs qui souhaitent se libérer des contraintes habituelles relatives à la réalisation et au suivi annuel d’un investissement immobilier en direct. Etant gérée par une équipe de professionnels de l’immobilier, la SCPI apporte une vraie solution clé en main, dégageant les investisseurs des préoccupations liées à la gestion du patrimoine, aux rapports avec les locataires et aux obligations juridiques, fiscales et comptables incombant à tout propriétaire immobilier. L’investisseur immobilier évolue dans un environnement à la complexité croissante, surtout quand il agit seul. Aussi l’intermédiation permise par la SCPI, structure de gestion professionnelle, facilite largement sa démarche.
S’il délègue intégralement la gestion de son investissement à la société de gestion, l’associé de la SCPI est en contrepartie tenu informé précisément et régulièrement du résultat des interventions et travaux menés par les entités chargées du contrôle de la gestion de la SCPI : Autorité des Marchés Financiers, Assemblée Générale et Conseil de Surveillance de la SCPI, Commissaires aux Comptes et Evaluateur immobilier indépendant. L’ensemble de ces informations lui est communiqué, dans le strict respect de la réglementation, dans le rapport annuel, le bulletin trimestriel d’informations, qu’il peut également consulter sur les sites Internet des sociétés de gestion.
Le fonctionnement des SCPI
Les revenus d’un investissement en SCPI et leur fiscalité
Les investisseurs perçoivent des dividendes, le plus souvent sous la forme d’acomptes trimestriels. Ces revenus proviennent essentiellement des recettes locatives nettes de la SCPI (résultat après frais d’exploitation et provisions), et plus accessoirement des produits financiers générés par le placement des excédents de trésorerie de la société. La SCPI étant par nature fiscalement transparente, ses associés (investisseurs) ne sont donc pas imposés au titre des dividendes qu’ils reçoivent, mais:
sur les revenus locatifs de la SCPI, proportionnellement à leur quote-part, au titre de l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des revenus fonciers);sur les revenus financiers de la SCPI, proportionnellement à leur quote-part (avec la faculté d’opter pour le prélèvement libératoire à hauteur de 31,3% de cette partie des revenus) ;lors de la revente des parts de la SCPI par les investisseurs, ceux-ci sont imposés sur la plus-value réalisée (prélèvement forfaitaire de 19%), en tenant compte d’un abattement de 10% par an sur le montant de la plus-value. Cette dernière est donc exonérée au-delà d’une durée de détention de 15 ans.La rentabilité d’une SCPI s’entend donc :
des revenus versés annuellement aux associés,de la plus-value qu’elle peut générer à la revente.Le cumul de ces rendements constitue la performance globale d’une SCPI.
Entre 1988 et 2008, la performance globale de l’ensemble des SCPI s’est élevée à 6,64 %, plaçant cette classe d’actifs entre les SICAV obligataires (4,16 %) et les Actions françaises (9,83 %).
Le marché des parts de SCPI : achat et vente
Les parts de SCPI peuvent être acquises :
au moment de leur émission (création ou augmentation de capital) et donnent alors lieu au paiement d’une commission de souscription ;ou, dans le cadre du marché secondaire, par recours au dispositif d’échange existant entre les associés entrants et sortants.L’achat de parts
A l’occasion de chaque augmentation de capital, le prix de souscription est établi par la société de gestion sur la base de la valeur de reconstitution. Celle-ci est définie par l’expert immobilier indépendant et approuvée par l’assemblée générale des associés.
La vente des parts
Les modalités de vente des parts dépendent du type de capital de la SCPI.
une SCPI à capital variable peut, dans la limite de son capital social maximal statutaire, augmenter son capital en permanence, au gré des souscriptions. La vente de parts par un associé doit être compensée par une souscription et s’effectue à un prix de retrait défini par la société de gestion.une SCPI à capital fixe augmente son capital de façon périodique, sur décision de l’assemblée générale. Si elle n’intervient pas lors d’une augmentation de capital, la vente de parts par un associé s’opère à partir d’un carnet d’ordres, tenu par la société de gestion.Globalement, un associé ne peut donc pas revendre ses parts à tout moment, la vente par un associé sortant sera nécessairement liée à l’achat par un associé entrant, et à un prix cohérent avec le «prix d’exécution » établi de façon périodique après confrontation de l’offre et de la demande. Le prix de vente des parts peut en outre subir une décote substantielle par rapport à la valeur intrinsèque des actifs de la SCPI.
Les frais à prévoir
Un investissement en parts de SCPI implique des frais (non négociables), systématiquement détaillés précisément dans la note d’information :
A l’achat, le souscripteur paye une commission de souscription calculée sur le prix de la part. Elle est incluse dans le prix de souscription et destinée à rémunérer la société de gestion et la commercialisation lors des augmentations de capital. Elle varie entre 5 et 12% du montant souscrit.Chaque année, l’associé paye une commission de gestion, sur la base des recettes de la SCPI. Elle varie entre 8 et 10% des revenus de la SCPI et est facturée par la société de gestion à la SCPI. Dans la pratique, l’investisseur perçoit des revenus nets de cette commission.Avantages et contraintes des SCPI
Même si un investissement en SCPI est tout d’abord un investissement immobilier, il présente plusieurs atouts spécifiques :
1) Délégation de la gestion : la gestion de la SCPI et de son patrimoine est de la responsabilité exclusive d’une société de gestion spécialisée. L’investisseur se repose dès lors sur le professionnalisme reconnu de ces sociétés qui assument intégralement la fonction de gestion immobilière (détermination de la stratégie d’investissement, sélection des actifs immobiliers achetés et cédés, pilotage des travaux nécessaires, sélection des locataires, recouvrement des loyers, versement des revenus locatifs aux associés de la SCPI, traitement fiscal de ces derniers, etc…).
2) Mutualisation des risques : en cas de difficulté intervenue sur l’un des immeubles détenus par une SCPI (vacance, impayé de loyers, sinistre…), l’effet négatif est compensé par les autres revenus tirés des biens en location. Cette caractéristique propre aux SCPI est un atout considérable par rapport au niveau de risque supporté par un investisseur détenant un seul actif en direct. Le principe de « mutualisation des risques » peut en outre être renforcé par la réalisation par l’investisseur d’un investissement dans plusieurs SCPI distinctes.
3) Accès à des secteurs d’investissement généralement inaccessibles au particulier : en règle générale, un particulier qui réalise un investissement locatif doit se limiter, du fait des ressources dont il dispose, au secteur de l’habitation. L’investissement en SCPI permet aux associés d’avoir accès aux marchés immobiliers dans lesquels ces sociétés sont elles-mêmes en mesure d’intervenir : bureaux, commerces (boutiques de pied d’immeubles, magasins et centres commerciaux), entrepôts, locaux d’activité et logements.
4) Dimensionnement personnalisé de l’investissement : la SCPI permet à l’investisseur de réaliser un investissement immobilier en rapport avec sa capacité de financement (par apport personnel ou par recours à un emprunt immobilier). Son « ticket d’entrée » est très nettement plus faible que celui de l’acquisition d’un bien immobilier en direct. Un investisseur pourra de même acheter ou vendre des fractions de son portefeuille de parts de SCPI au gré de ses besoins ou de ses opportunités, alors qu’il n’est pas possible de vendre une partie d’un seul logement détenu en propre.
5) Un environnement réglementaire sécurisant : la réglementation applicable tant aux sociétés de gestion de SCPI qu’à leurs partenaires conseillers en investissements financiers apporte des éléments de sécurisation complémentaires dans la démarche de l’investisseur.
Par opposition à ses atouts spécifiques, un placement en SCPI présente des contraintes et des risques communs à tout investissement de nature immobilière :
1) risque de baisse de la valeur du placement : le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur du placement évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture immobilière. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. Il est cependant rappelé que tant que les parts ne sont pas vendues, toute moins-value n’est que latente et n’occasionne aucune perte réelle. Par ailleurs, la détention de parts de SCPI doit être conçue sur le long terme, notamment dans l’optique du financement de la retraite : il existe ainsi une part des épargnants qui conserveront leurs parts sans intention a priori de les revendre. Dans ce cas, l’éventualité d’une moins-value latente à un moment donné n’a donc qu’une importance relative.
2) risque de diminution des revenus locatifs : dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois contenue par l’effet de la mutualisation des risques et de la gestion immobilière active (destinée à limiter au minimum l’effet négatif d’une mauvaise conjoncture économique sur la situation des locataires) qui permet d’en contenir l’impact sur le rendement. Par ailleurs, la diminution des revenus peut susciter un mouvement de baisse du prix des parts sur le marché secondaire, de manière à assurer un rendement prévisionnel suffisamment attractif pour les acquéreurs. Cette diminution peut créer une opportunité pour de nouvelles souscriptions de parts.
3) la liquidité : la revente de parts de SCPI, tout comme la revente d’un bien détenu en propre, est soumise à un achat par un nouvel acquéreur. De plus, le prix de la transaction est fortement dépendant de l’importance de la demande. D’une manière générale, la SCPI à capital variable offre à ce titre davantage de souplesse que la SCPI à capital fixe.
4) la défaillance de la société de gestion : c’est un risque qui peut s’avérer, et c’est pourquoi la loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI par une société de gestion qui connaîtrait des difficultés à une autre société de gestion agréée par l’AMF.
Quelques chiffres au 31 décembre 2010 (source ASPIM-IEIF)
99 à capital fixe, 39 à capital variable
82 SCPI de rendement, 53 SCPI fiscales, 3 SCPI de plus-value.
Capitalisation de 22,3 milliards €Collecte nette de 2,5 milliards € réalisée en 2010600 000 porteurs, 7 000 immeubles, 8 millions m² de surface globale1 milliard € de revenus locatifs versés chaque année aux associés© Copyright BJ FINANCE
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