GIRARDIN - SOCIAL

Le nouveau dispositif de la loi Girardin (Article 199 undecies C du Code Général des Impôts) prévoit une réduction d’impôt sur un an (« one shot ») au profit des investisseurs métropolitains qui contribuent au financement du logement social outre-mer.

Les principaux bénéficiaires de ce volet de la Loi pour pour le Développement Economique de l'Outre-Mer (LODEOM), instaurée en mai 2009, sont les acteurs du logement social, les sociétés d'Habitations à Loyers Modérés ou les Sociétés d'Economie Mixte dédiés à la construction et l'exploitation de programmes de logements sociaux outre-mer.

L’économie d’impôt est égale à 50% du prix de revient de l’investissement éligible à la loi Girardin (base éligible) sous réserve d’une rétrocession minimum de cette économie d’impôt de 65% au profit de l’opérateur ultra-marin, qui est un Organisme de Logements Sociaux (OLS).

L’investisseur en défiscalisation souscrit au capital d’une société dédiée à l’opération (de type SAS, Société par Actions Simplifiée) dont l’objet est d’acquérir un parc de logements sociaux et de le donner en crédit-bail à l’OLS sur une durée minimum de 5 ans. Le montant de l’apport en capital finance la rétrocession de l’économie d’impôt à l’opérateur (rétrocession nette), les frais de montage et de gestion.

La réduction d’impôt Girardin est constatée au titre de l’exercice de souscription au capital de la SAS, à condition que les logements soient loués dans les 6 mois de leur achèvement à l'OLS (lui-même se chargeant de les sous-louer pendant 5 ans au minimum à des locataires aidés qui en font leur résidence principale) et que l’investisseur conserve ses actions dans la société pendant 5 ans.

S’agissant d’un partage d’avantage fiscal entre le projet outre-mer et l’investisseur métropolitain en défiscalisation, ce dernier constate la rentabilité de son investissement en Girardin social en comparant le montant qu’il apporte au projet et la réduction d’impôt qu’il en retire.

Sachant que l’investisseur ne tire aucun autre profit de son investissement que sa réduction d’impôts, l’intégralité de sa rentabilité proviendra de ce gain net, qu’il constatera en année N+1 (la réduction d’impôt, acquise au titre des revenus de l’année N au cours de laquelle l’investissement a été réalisé, étant imputable sur l’impôt à payer en N+1).

Ainsi par exemple, pour un investissement Girardin dont la base éligible est de 100 et le taux de réduction d’impôt de 50%, si l’investisseur apporte 40 au projet, il réalise un gain net de (50 – 40 =) 10. Ce gain net représente dans ce cas 20% de son économie d’impôt, ou encore 25% du montant de son apport.

En fonction de la nature des opérations Girardin (plein droit ou soumises à agrément), de la qualité du projet et de l’opérateur, et des dates de souscription, l’investisseur en défiscalisation constatera généralement un gain net de cet ordre, c’est-à-dire qu'un investissement de pure défiscalisation en Girardin social lui procurera un rendement de 20% à 26% sur 1 an.

• Il ne s’agit pas d’une opération patrimoniale mais de pure optimisation fiscale, ainsi le rendement économique de l’investissement est sans influence sur la rentabilité dégagée par l’investisseur en défiscalisation.

• Le montant de la réduction d’impôt Girardin est établi dès le début de l’opération.

• L’OLS ultra-marin endosse l’ensemble des risques liés à la location, au recouvrement des loyers, au remboursement de son prêt, et s'engage à racheter les actions de la SAS au terme d’une période de 5 ans.

• Dans le cadre des opérations Girardin soumises à agrément, l’investisseur intervient au capital d’une SAS et ne peut donc pas être recherché au-delà de son apport au capital.

• L’agrément fiscal préalable garantit l’implication de l’Etat dans ce projet, le montage, les acteurs, et définit l’assiette fiscale sur laquelle est calculée la réduction d’impôt.

• Les contrats d’achat des biens et de crédit-bail sont ainsi faits que l’ensemble des engagements de l’opération reviennent à l'OLS.

• Les financements bancaires sont souscrits directement par l'OLS auprès de ses partenaires bancaires habituels (généralement la Caisse des Dépôts et Cautionnements).

• La SAS n’a d’autre engagement que ceux souscrits auprès de l'OLS (crédit vendeur) et ces engagements se compensent avec ceux souscrits par l’opérateur à son égard (crédit-bail).

• La fin du portage est organisée dès l’origine et le rachat des biens par l'OLS ne nécessite pas, pour ce dernier, la mise en place d’un nouveau financement. Ce dernier est ainsi le garant vis-à-vis de la SAS et de ses associés de l’ensemble des obligations fiscales et financières inhérentes au schéma de financement mis en œuvre.

• En cas de remise en cause par l’administration fiscale (pour une faute n’incombant pas aux contribuables) de la réduction d’impôt d’origine, la plupart des opérations prévoient que l'OLS soit redevable envers les investisseurs d’une indemnité pour préjudice subi égale au montant requalifié. C'est ce que l'on appelle la garantie de bonne fin fiscale.

Exemple d’une opération agréée en Girardin social faisant intervenir une SAS de portage

La SAS procède à l’acquisition des biens qu’elle va donner à bail à l’opérateur local pendant 5 ans.

Elle finance l’acquisition des investissements par :

• l’apport en capital de ses associés (investisseurs métropolitains en défiscalisation),

• un crédit-vendeur accordé par l’opérateur.

Pendant la durée du crédit-bail, l'OLS paie des loyers strictement correspondants, en date, en nombre et en montant, au remboursement du crédit-vendeur accordé à la SAS. Au terme de la durée de portage de 5 ans, l’opérateur exerce l’option d’achat dont il dispose au titre du contrat de crédit-bail pour acquérir les investissements pour un montant égal à l’encours résiduel du crédit-vendeur. La SAS bénéficie par ailleurs, de la part de l’opérateur, d’une promesse unilatérale d’achat des investissements pour l’encours résiduel du crédit-vendeur. Ainsi, le paiement des loyers et de la valeur de rachat s’organisent entre l’opérateur et la SAS sans flux financiers.

L’investisseur en défiscalisation réalise une opération d’optimisation fiscale non patrimoniale en bénéficiant d’une économie d’impôt en contrepartie de sa souscription au capital de la SAS. Il s’engage à rester associé de la SAS pendant la durée de portage de 5 ans.

L’OLS ultramarin est responsable :

• de la définition du programme et de sa construction,

• de sa mise en location auprès de locataires satisfaisant les conditions de ressources définies par décret,

• de sa gestion locative (recouvrement des loyers, assurances, entretien) pendant 5 ans,

• de son financement au moyen de subventions et de prêts aidés,

• en outre, l’opérateur garantit le respect des obligations fiscales applicables (conditions de la loi Girardin - Article 199 undecies C du CGI) et s’engage à récupérer la propriété des investissements au terme de l’opération à des conditions prédéfinies.

L’Etat intervient indirectement dans l’opération au travers de la décision d’agrément délivrée par le Ministère du Budget qui définit le montant de l’assiette éligible servant de base au calcul de la réduction d’impôt applicable au programme.

Les monteurs en charge de la mise en œuvre des opérations de défiscalisation en Girardin social demeurent les interlocuteurs uniques des parties tout au long de la gestion des opérations et jusqu’à la liquidation des sociétés de portage (SAS).

Ces professionnels experts, spécialisés dans la structuration financière des investissements outre-mer, ont depuis plus de 20 ans mis en œuvre et géré plusieurs centaines d'opérations agréées, représentant plusieurs milliards d’euros d’investissements.

Le cabinet BJ FINANCE, fort d’une expérience de 15 ans dans le montage et le financement d’opérations bénéficiant de l’aide fiscale à l’investissement outre-mer, est en mesure de vous apporter un conseil de qualité pour vous permettre de choisir les opérations Girardin répondant précisément à vos attentes, sur la base d’une étude préalable de votre situation fiscale et patrimoniale.

Pour pouvoir envisager votre participation à ces opérations de défiscalisation en Girardin social, il convient d’examiner votre situation au regard des plafonds de réduction d’impôt en vigueur.

Il existe en effet deux types de plafonds qui s’appliquent conjointement aux réductions d’impôts liées aux investissements outre-mer :

• le plafonnement spécifique Girardin : il est égal à 36.000 € ou 13 % du revenu net global imposable. Pour un investissement Girardin social, la réduction d’impôts est pondérée à 35% pour les opérations agréées, c'est-à-dire que la réduction permise peut aller dans ce cas jusqu’à plus de 100 000 € (36.000 € / 35% = 102.857 €),

• le plafond global des niches fiscales : chaque année, l’ensemble des réductions d’impôts acquises au titre des nombreux dispositifs «défiscalisants» ne peut dépasser la somme de 18.000 € et 6 % du revenu net global imposable (pour l’année 2011, sachant que ce plafond, introduit en 2009, est révisé annuellement).